Những vướng mắc không chỉ nằm ở yếu tố kỹ thuật mà còn xuất phát từ đặc thù thị trường, mức độ hoàn thiện của hệ thống dữ liệu và khả năng thích ứng của nền kinh tế.

Nền tảng dữ liệu chưa đồng bộ, thị trường thiếu minh bạch

Một trong những rào cản lớn nhất là cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Dữ liệu hiện còn phân tán, thiếu liên thông giữa các cơ quan như thuế, tài nguyên – môi trường, xây dựng và công chứng. Điều này gây khó khăn trong việc xác định số lượng tài sản mà một cá nhân sở hữu cũng như định giá chính xác bất động sản.

Hiện nay, việc xác định giá trị thị trường vẫn chưa có hệ thống chuẩn hóa thống nhất. Các chỉ số giá chủ yếu do các đơn vị nghiên cứu độc lập công bố nhưng chưa bao phủ đầy đủ mọi phân khúc và địa bàn. Không ít trường hợp, cùng một tài sản nhưng mức giá tham chiếu giữa các nguồn dữ liệu có sự chênh lệch đáng kể.

Đáng chú ý, tình trạng tồn tại “hai mức giá” – giá giao dịch thực tế và giá ghi trên hợp đồng – vẫn khá phổ biến. Việc kê khai thấp hơn giá thực nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân không chỉ làm thất thu ngân sách mà còn khiến dữ liệu thị trường bị sai lệch. Khi dữ liệu nền chưa phản ánh đúng thực tế, các mô hình tính thuế dựa trên giá trị thị trường hoặc phần chênh lệch lợi nhuận sẽ khó triển khai hiệu quả.

Áp lực chi phí nhà ở và hạn chế về hạ tầng quản lý

Một yếu tố quan trọng khác là thu nhập của người dân còn hạn chế trong khi giá nhà ở, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao. Theo các báo cáo thị trường, người dân tại hai đô thị này có thể cần từ 23–25 năm thu nhập để sở hữu một căn hộ; với nhà gắn liền với đất, thời gian tích lũy còn dài hơn đáng kể.

Trong bối cảnh đó, nếu thiết kế không hợp lý, chính sách thuế có thể làm gia tăng chi phí đầu vào của thị trường, từ đó ảnh hưởng gián tiếp đến giá bán và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Chính sách thuế cần thiết kế hợp lý để không ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân (Nguồn: Sưu tầm)

Bên cạnh yếu tố xã hội, hạ tầng công nghệ phục vụ quản lý thuế cũng đặt ra thách thức. Các mô hình thuế hiện đại – chẳng hạn tính thuế trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán hoặc dựa trên thời gian nắm giữ – đòi hỏi hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác và số hóa đồng bộ. Trong khi đó, hệ thống đăng ký và quản lý thông tin bất động sản vẫn đang hoàn thiện. Nếu chưa có nền tảng dữ liệu và công nghệ tương thích, việc thay đổi phương thức tính thuế sẽ gặp nhiều khó khăn trong khâu thực thi.

Cần lộ trình triển khai phù hợp và đồng bộ chính sách

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, trước hết cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng thống nhất trên toàn quốc và bảo đảm liên thông giữa các cơ quan quản lý. Đồng thời, cần chuẩn hóa phương pháp định giá theo sát giá thị trường, tăng cường kiểm soát tình trạng kê khai không đúng thực tế thông qua việc thúc đẩy giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và kết nối dữ liệu liên ngành.

Có thể nghiên cứu áp dụng thuế suất lũy tiến theo số lượng và giá trị tài sản, đánh thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang hoặc dự án chậm triển khai, đồng thời miễn hoặc giảm thuế cho căn nhà đầu tiên, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu an sinh. Việc thực hiện nên theo lộ trình từng bước, có thể thí điểm tại một số khu vực hoặc nhóm đối tượng trước khi áp dụng trên diện rộng để đánh giá tác động.

Quan trọng hơn, chính sách thuế cần song hành với chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở. Dòng vốn nên được ưu tiên cho các dự án đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời kiểm soát dòng tiền vào hoạt động đầu cơ.

Song song đó, việc gia tăng nguồn cung – đặc biệt ở phân khúc giá hợp lý – sẽ góp phần cân bằng cung cầu và ổn định thị trường. Khi dữ liệu được minh bạch hóa, hệ thống quản lý được hoàn thiện và chính sách được triển khai theo lộ trình phù hợp, thuế bất động sản mới có thể phát huy vai trò điều tiết, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững trong dài hạn.