Nguồn cung phục hồi, thanh khoản dần chọn lọc

Sau nhiều năm trầm lắng từ 2018, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ghi nhận sự phục hồi rõ nét về nguồn cung từ đầu năm 2023. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung đã tăng mạnh từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025 – mức cao nhất kể từ năm 2019 và tăng gần 88% so với năm trước.

Trong bối cảnh lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào trước đó, nhu cầu bị dồn nén đã nhanh chóng được giải phóng, góp phần đẩy giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới. Không ít nhà đầu tư ghi nhận mức sinh lời cao, thậm chí tài sản tăng gấp đôi chỉ sau 1–2 năm.

Nguồn cung BĐS đang trong giai đoạn phục hồi và ngày càng đa dạng (Nguồn: Sưu tầm)

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nguồn cung gia tăng nhanh chóng. Nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng trọng điểm. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho và sản phẩm thứ cấp cũng được tung ra thị trường, khiến tổng nguồn cung có thể chạm mốc khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Dù nguồn cung dồi dào hơn, thanh khoản lại có xu hướng chững lại. Theo ông Nguyễn Văn Đính, từ cuối tháng 10/2025, lãi suất vay mua nhà tăng lên mức 12–14%/năm sau ưu đãi đã ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng hơn, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng.

Dòng tiền dịch chuyển, ưu tiên giá trị bền vững

Trong bối cảnh mới, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về cách tiếp cận của nhà đầu tư. Các chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn dần mất đi hiệu quả, thay vào đó là xu hướng đầu tư trung và dài hạn gắn với giá trị sử dụng thực.

Khẩu vị người mua cũng có sự dịch chuyển mạnh. Những dự án có chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ, không gian sống tốt ngày càng được ưu tiên, trong khi các sản phẩm nhỏ lẻ hoặc thiếu tiện ích dần giảm sức hút. Nhu cầu mua để ở kết hợp đầu tư dài hạn tăng lên rõ rệt.

Theo các chuyên gia, việc đánh giá một sản phẩm không nên chỉ dựa trên mức giá, mà cần xem xét tổng thể các yếu tố như vị trí, tiềm năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Đây là giai đoạn đòi hỏi nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách thực chất và có chọn lọc hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, thị trường hiện tại đang tạo lợi thế cho những người có sẵn dòng tiền, khi họ có nhiều cơ hội lựa chọn và đàm phán tốt hơn. Dù một số phân khúc có điều chỉnh giá, nhưng về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh giữ tiền và tạo giá trị ổn định.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dần sang một chu kỳ phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn, nơi dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung vào những sản phẩm thực sự có giá trị