Sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, chiến lược phân bổ vốn của giới đầu tư đang có nhiều thay đổi. Lạm phát, mặt bằng lãi suất mới và những bất ổn của kinh tế toàn cầu khiến bài toán hiệu quả sử dụng vốn ngày càng được quan tâm.

Trong bối cảnh đó, bất động sản tiếp tục được chú ý nhờ đặc tính tài sản hữu hình và khả năng tích lũy giá trị trong dài hạn. Tuy nhiên, cách dòng tiền tiếp cận thị trường đã thận trọng hơn. Thay vì đặt cược chủ yếu vào kỳ vọng giá tăng trong tương lai, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác và giá trị mà tài sản có thể tạo ra trong quá trình nắm giữ.

Sự thay đổi này đang tạo nên một giai đoạn phân hóa mới của thị trường bất động sản TP.HCM. Dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng tiêu chí lựa chọn tài sản ngày càng khắt khe hơn.

Dòng vốn ưu tiên những bất động sản có khả năng “tự tạo giá trị”

Một trong những chuyển biến đáng chú ý của thị trường hiện nay là dòng tiền đầu tư ngày càng trở nên chọn lọc. Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nền tảng tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa và quá trình tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực đang tạo lợi thế cho Việt Nam. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn mà còn ở chất lượng và cách dòng vốn lựa chọn tài sản.

Xu hướng này thể hiện qua sự quan tâm của các nhà đầu tư châu Á đối với thị trường Việt Nam. Trong quý I/2026, Singapore và Hàn Quốc tiếp tục là những nguồn vốn đáng chú ý. Hoạt động đầu tư trải rộng từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điểm chung là các tài sản có vị trí chiến lược, nền tảng vận hành rõ ràng và khả năng tạo nguồn thu ổn định ngày càng được ưu tiên.

Sự thay đổi tương tự cũng diễn ra trong nhóm nhà đầu tư cá nhân. Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm mạnh năm 2022-2023, chiến lược “mua rồi chờ tăng giá” đã bộc lộ những giới hạn, đặc biệt với các tài sản phải sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn. Khi chi phí vốn trở thành một phần quan trọng trong bài toán đầu tư, thời gian nắm giữ càng kéo dài, áp lực tài chính đối với người sở hữu càng lớn nếu bất động sản không tạo được nguồn thu.

Do đó, khả năng khai thác thực tế đang trở thành một tiêu chí quan trọng khi đánh giá tài sản. Một dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, có nhu cầu thuê, hệ thống tiện ích vận hành ổn định và khả năng kết nối thuận tiện thường có cơ sở rõ ràng hơn để duy trì thanh khoản. Giá trị của bất động sản lúc này không chỉ nằm ở mức giá có thể đạt được trong tương lai, mà còn ở hiệu quả sử dụng trong suốt quá trình nắm giữ.

“Vị trí tốt” đang được định nghĩa lại

Sự thay đổi của dòng tiền cũng kéo theo cách thị trường đánh giá vị trí bất động sản. Trước đây, khoảng cách tới khu vực trung tâm thường được xem là một trong những tiêu chí quan trọng nhất để xác định giá trị tài sản. Tuy nhiên, cùng với quá trình mở rộng đô thị và đầu tư hạ tầng, thời gian di chuyển thực tế đang ngày càng được quan tâm.

Tại TP.HCM, việc phát triển hệ thống metro và mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng tạo ra những trục kết nối mới. Thành phố đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu vực phát triển TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, tập trung quanh các đầu mối giao thông từ Bến Thành, Tao Đàn đến Tham Lương.

Về bản chất, TOD hướng tới việc tập trung nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian làm việc quanh các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn. Khi khả năng di chuyển được cải thiện, giá trị vị trí của bất động sản có thể không còn được đo đơn thuần bằng số kilomet tới trung tâm mà chuyển sang khả năng tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ trong một khoảng thời gian hợp lý.

Điều này cũng tác động trực tiếp tới cách nhà đầu tư lựa chọn tài sản. Một dự án nằm xa khu vực lõi đô thị nhưng sở hữu kết nối giao thông thuận tiện, có cộng đồng dân cư và nhu cầu sử dụng thực có thể tạo ra khả năng khai thác tốt hơn một bất động sản chỉ dựa vào lợi thế vị trí trên bản đồ.

Tuy nhiên, câu chuyện hạ tầng cũng đang được nhìn nhận thận trọng hơn. Thông tin quy hoạch hay kỳ vọng về một tuyến giao thông mới chưa đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ lập tức gia tăng. Tiến độ triển khai, khả năng kết nối thực tế và tốc độ hình thành dân cư vẫn là những yếu tố quyết định việc hạ tầng có thể chuyển hóa thành nhu cầu sử dụng và thanh khoản hay không.

Từ kỳ vọng tăng giá đến bài toán dòng tiền thực

Trong nhiều chu kỳ trước, mức tăng giá của bất động sản thường là yếu tố được nhà đầu tư quan tâm hàng đầu. Khi thị trường đi lên, việc nắm giữ tài sản trong một khoảng thời gian và bán lại với mức giá cao hơn có thể tạo ra lợi nhuận đáng kể.

Tuy nhiên, chiến lược này phụ thuộc lớn vào thanh khoản và tốc độ tăng giá của thị trường. Khi giao dịch chậm lại, thời gian nắm giữ kéo dài và chi phí vốn gia tăng, những bất động sản không có khả năng khai thác có thể trở thành áp lực đối với người sở hữu.

Đây là lý do hiệu quả đầu tư cho thuê và khả năng tạo nguồn thu đang ngày càng được chú ý. Không phải mọi bất động sản đều có thể tạo dòng tiền chỉ nhờ vị trí hoặc câu chuyện hạ tầng trong tương lai. Nhu cầu thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy, mức độ hoàn thiện của tiện ích và quy mô cộng đồng dân cư mới là những yếu tố trực tiếp quyết định khả năng vận hành của tài sản.

Sự phân hóa này có thể thấy rõ hơn khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi. Những dự án đã đi vào vận hành, hình thành hệ sinh thái dịch vụ và có nhu cầu sử dụng thực thường sở hữu lợi thế nhất định về thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc phần lớn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai có thể cần nhiều thời gian hơn để thu hút dòng tiền.

Điều đó không đồng nghĩa yếu tố tăng giá không còn quan trọng. Tuy nhiên, thay vì là tiêu chí duy nhất, tiềm năng tăng giá đang được đặt cùng với khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn. Nhà đầu tư có xu hướng đánh giá tổng thể hơn về một tài sản trước khi quyết định xuống tiền.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc tài sản

Sau giai đoạn trầm lắng 2022-2023, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi khi hoạt động phát triển dự án và giao dịch từng bước cải thiện. Điều kiện tài chính cùng các chính sách thanh toán linh hoạt cũng góp phần hỗ trợ tâm lý của người mua.

Tuy nhiên, chu kỳ mới có thể khác đáng kể so với những giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Khi nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, dòng tiền khó có thể phân bổ đồng đều vào mọi khu vực và mọi loại hình bất động sản. Khả năng khai thác, nhu cầu sử dụng thực và chất lượng vận hành của dự án sẽ ngày càng ảnh hưởng tới quyết định đầu tư.

Trong bối cảnh đó, những tài sản có cộng đồng cư dân hiện hữu, khả năng lấp đầy tốt, kết nối giao thông thuận tiện và tạo được nguồn thu ổn định đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn. Đây cũng là nhóm bất động sản có cơ sở rõ ràng hơn để duy trì thanh khoản khi thị trường xuất hiện biến động.

Nhìn tổng thể, dòng tiền trên thị trường bất động sản TP.HCM không biến mất mà đang thay đổi cách lựa chọn tài sản. Từ chiến lược dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác thực tế.

Sự dịch chuyển này có thể tạo nên một giai đoạn phân hóa rõ nét hơn của thị trường. Khi dòng tiền ngày càng “kén” tài sản, lợi thế sẽ thuộc về những bất động sản có khả năng chứng minh giá trị bằng nhu cầu thực, khả năng vận hành và nguồn thu cụ thể, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Nguồn: Tổng hợp