Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có khoảng 4,2 triệu người đang phải thuê nhà trọ hoặc phòng trọ tại TP.HCM, với mức chi phí phổ biến khoảng 2 triệu đồng/tháng. Con số này cho thấy nhu cầu rất lớn về một mô hình nhà ở có chất lượng tốt hơn, nhưng giá thuê vẫn phải nằm trong khả năng chi trả thực tế của người lao động.

Thực tế tại các dự án nhà ở cho thuê hiện nay cho thấy, nếu tính đầy đủ chi phí đầu tư, vận hành và khấu hao, giá thuê một căn hộ diện tích khoảng 35 m² có thể lên tới khoảng 4 triệu đồng/tháng. Đây là mức giá vượt quá khả năng của phần lớn công nhân, vốn có thu nhập không cao và chi tiêu còn nhiều áp lực khác.

Khu nhà ở cho thuê 49 năm tại phường Tân Tạo do doanh nghiệp tư nhân đầu tư. Ảnh: Sưu tầm.

Ở góc độ tính toán dài hạn, một số nghiên cứu cho thấy chi phí để đảm bảo hiệu quả đầu tư đối với mô hình nhà ở xã hội cho thuê có thể dao động từ 6–10 triệu đồng mỗi căn mỗi tháng tùy vị trí và tiêu chuẩn xây dựng. Khoảng cách khá lớn giữa chi phí cấu thành và mức giá người lao động có thể tiếp cận đang tạo ra một “nút thắt” trong việc phát triển mô hình này theo hướng thương mại hóa thuần túy.

Trên thực tế, đặc thù của nhà ở xã hội cho thuê là thời gian thu hồi vốn kéo dài, trong khi chi phí đầu tư ban đầu lớn, bao gồm tiền đất, xây dựng, hạ tầng và chi phí vốn. Nếu không có các cơ chế hỗ trợ, giá thuê buộc phải neo ở mức cao để đảm bảo hoàn vốn, từ đó làm giảm khả năng tiếp cận của nhóm thu nhập thấp – đối tượng chính của chính sách.

Các chuyên gia cho rằng trong giai đoạn đầu lập nghiệp, phần lớn lao động nhập cư có xu hướng ưu tiên thuê nhà thay vì sở hữu nhà. Một không gian sống ổn định, có đầy đủ tiện ích cơ bản không chỉ giúp người lao động yên tâm làm việc mà còn góp phần nâng cao năng suất và mức độ gắn bó lâu dài với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, để mô hình này thực sự đi vào đời sống, yếu tố then chốt vẫn là mức giá thuê phải phù hợp với thu nhập thực tế. Với mặt bằng hiện nay, mức dưới 3 triệu đồng/tháng được xem là ngưỡng tương đối khả thi đối với nhiều hộ gia đình công nhân, dù vẫn phụ thuộc vào khu vực và chất lượng công trình.

Để đạt được mức giá này, gần như phải có sự tham gia hỗ trợ từ Nhà nước, thông qua các chính sách như bố trí quỹ đất sạch, tín dụng ưu đãi và hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư. Khi chi phí đầu vào được giảm bớt, giá thuê mới có thể được giữ ở mức ổn định và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Bên cạnh yếu tố tài chính, việc ứng dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu thay thế và tối ưu hóa thời gian thi công cũng được xem là giải pháp quan trọng nhằm giảm giá thành đầu tư trên mỗi căn hộ.

Một vấn đề khác được đặt ra là cơ chế điều tiết giá. Nếu hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường, giá thuê nhà ở xã hội có thể tăng vượt ngưỡng tiếp cận của nhóm đối tượng thụ hưởng. Vì vậy, một số ý kiến cho rằng cần nghiên cứu cơ chế giá trần hoặc khung giá tham chiếu đối với loại hình này để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội.

Trong bối cảnh TP.HCM đang định hướng phát triển hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội cho thuê trong thời gian tới, bài toán đặt ra không chỉ là xây được bao nhiêu căn, mà còn là làm thế nào để mô hình này vận hành bền vững: cân bằng giữa chi phí đầu tư, lợi ích doanh nghiệp và khả năng chi trả của người lao động.

Nguồn: Tổng hợp