Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò kết nối mà còn trực tiếp tạo ra mặt bằng giá mới cho các khu vực vùng ven. Nếu trước đây các tuyến đường lớn chủ yếu giúp rút ngắn thời gian di chuyển thì hiện nay, những dự án vành đai còn kéo theo dòng vốn đầu tư, sự hình thành đô thị mới và thay đổi hoàn toàn sức hút của các địa phương nằm dọc tuyến.

Tại khu vực TP.HCM, hiệu ứng này đang thể hiện rất rõ quanh các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4. Nhiều khu vực từng là vùng giáp ranh nay bắt đầu hình thành các đại đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics và các cụm dân cư mới. Có những nơi giá đất đã tăng gấp 3-4 lần sau khi hạ tầng được triển khai và quy hoạch được công bố rõ ràng.

Sơ đồ hệ thống vành đai, cao tốc, quốc lộ vùng TPHCM - (Ảnh: Sưu tầm).

Không chỉ TP.HCM, Hà Nội cũng chứng kiến xu hướng tương tự. Sau khi dự án Vành đai 4 được khởi công, hàng loạt khu vực như Hoài Đức, Mê Linh, Đan Phượng, Thường Tín hay Sóc Sơn liên tục ghi nhận mặt bằng giá đất tăng mạnh. Nhiều lô đất tăng gần gấp đôi chỉ sau thời gian ngắn nhờ kỳ vọng hạ tầng và dòng tiền đầu cơ đổ về.

Cần Giuộc nổi lên như tâm điểm mới phía Nam

Trong số các khu vực đang được chú ý, Cần Giuộc được xem là một trong những địa phương hưởng lợi rõ nét nhất từ làn sóng phát triển hạ tầng quanh TP.HCM. Khu vực này cùng lúc đón nhiều động lực lớn như Vành đai 3, Vành đai 4 chuẩn bị triển khai, cao tốc Bến Lức – Long Thành và định hướng kết nối metro trong tương lai.

Bất động sản Cần Giuộc cũng được hưởng lợi lớn nhờ đòn bẩy hạ tầng. (Ảnh: Sưu tầm)

Điểm đáng chú ý là Cần Giuộc từng được xem là khu vực khá xa trung tâm và chưa thực sự nổi bật trên bản đồ bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, khi hạ tầng giao thông dần hoàn thiện, thời gian kết nối tới TP.HCM được rút ngắn đáng kể, đồng thời quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, khu vực này bắt đầu thu hút sự quan tâm mạnh từ các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản.

Theo giới chuyên môn, mô hình tăng trưởng hiện nay không còn xoay quanh lõi trung tâm mà đang chuyển dịch sang các cực đô thị vệ tinh. Những địa phương có quỹ đất lớn, giá còn thấp và nằm trên các trục giao thông chiến lược sẽ trở thành điểm đến của dòng vốn trong giai đoạn tới.

Hà Nội cũng chứng kiến làn sóng tăng giá dọc vành đai

Tại Hà Nội, tác động của các tuyến vành đai đối với thị trường bất động sản đã xuất hiện từ nhiều năm trước nhưng đang ngày càng rõ rệt hơn khi tiến độ triển khai được đẩy nhanh.

Theo khảo sát, nhiều khu vực nằm dọc Vành đai 4 như Hoài Đức, Đan Phượng hay Mê Linh từng ghi nhận mức tăng giá từ 15-20% mỗi năm. Một số khu vực gần nút giao hoặc đại dự án thậm chí đã thiết lập mặt bằng giá cao tương đương nhiều quận nội thành.

Hiện nay, Hà Nội tiếp tục thúc đẩy giải phóng mặt bằng và tăng tốc triển khai các tuyến Vành đai 2,5 và 3,5 nhằm hoàn thiện mạng lưới kết nối đô thị. Giới chuyên gia cho rằng khi hệ thống giao thông được đồng bộ, xu hướng giãn dân khỏi khu vực lõi trung tâm sẽ diễn ra mạnh hơn, kéo theo nhu cầu nhà ở và giá trị đất đai tại các đô thị vệ tinh tăng lên đáng kể.

Ngoài đường bộ, các tuyến metro và hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn cũng được xem là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá trị bất động sản quanh các trục kết nối. Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển mạng lưới metro dài hàng trăm km trong tương lai nhằm tái cấu trúc không gian đô thị và giảm áp lực giao thông nội đô.

Cơ hội lớn nhưng không dành cho tất cả

Dù hạ tầng đang tạo ra sức bật rất lớn cho bất động sản vùng ven, nhiều chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần tránh tâm lý chạy theo “sóng” ngắn hạn. Thực tế cho thấy không phải khu vực nào có quy hoạch hạ tầng cũng sẽ tăng giá bền vững.

Theo các chuyên gia bất động sản, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng dài hạn, ngoài hạ tầng giao thông còn cần thêm nhiều yếu tố khác như tốc độ đô thị hóa, khả năng thu hút dân cư, việc làm, khu công nghiệp, dịch vụ và quy hoạch đồng bộ. Nếu chỉ dựa vào tin tức quy hoạch hoặc đầu cơ theo tâm lý đám đông, rủi ro mắc kẹt dòng tiền là rất lớn.

Trong bối cảnh đó, những khu vực có khả năng hình thành đô thị thực sự, có nhu cầu ở thật và có tốc độ phát triển kinh tế rõ nét sẽ là các điểm đến được đánh giá tiềm năng hơn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguồn: Tổng hợp