Trong nhiều năm, khu vực nội đô lịch sử vẫn là tâm điểm của thị trường nhà ở Hà Nội. Tuy nhiên, dư địa phát triển tại khu vực này ngày càng thu hẹp khi quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển cao và các yêu cầu về kiểm soát mật độ ngày càng rõ nét.

Trong khi đó, những khu vực còn dư địa về đất đai như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, Đan Phượng đang trở thành nơi tập trung đáng kể nguồn cung mới. Đây cũng là các địa bàn được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Từ một trung tâm sang cấu trúc đô thị đa cực

Sự thay đổi của thị trường nhà ở đang diễn ra song song với quá trình tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội.

Theo định hướng quy hoạch, thành phố phát triển theo mô hình đa trung tâm, trong đó các khu vực phía Đông, Tây, Bắc và Nam đảm nhiệm những chức năng đô thị khác nhau. Khi các trung tâm việc làm, thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội dần được phân bổ rộng hơn, nhu cầu nhà ở cũng có xu hướng dịch chuyển theo.

Quy hoạch chung của Hà Nội trước đó cũng xác định nhiều khu vực ngoài lõi trung tâm sẽ hình thành các trung tâm dịch vụ, thương mại, tài chính, giáo dục, y tế và các khu đô thị mới. Chẳng hạn, khu vực phía Bắc sông Hồng được định hướng phát triển các chức năng thương mại, giao dịch quốc tế, công nghiệp kỹ thuật cao, du lịch và vui chơi giải trí; trong khi khu vực Gia Lâm - Long Biên được định hướng phát triển dịch vụ thương mại, giáo dục và y tế.

Điều này cho thấy câu chuyện mở rộng nguồn cung nhà ở không chỉ xuất phát từ áp lực thiếu quỹ đất tại trung tâm, mà còn gắn với quá trình hình thành những không gian đô thị có chức năng tương đối hoàn chỉnh ở các khu vực mới.

Hà Nội xác lập 9 trung tâm đô thị với các chức năng chuyên biệt (Nguồn: UBND TP Hà Nội)

Hạ tầng trở thành yếu tố tái phân bổ nhu cầu

Một trong những động lực quan trọng của quá trình dịch chuyển là hạ tầng giao thông.

Trong tháng 6/2026, Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến metro gồm tuyến số 1, 2, 8, 10 và 14, với tổng chiều dài hơn 300 km. Các tuyến được định hướng kết nối nhiều đầu mối như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm và Đông Anh. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến này vào năm 2030.

Cùng với mạng lưới đường sắt đô thị, hệ thống đường vành đai, các tuyến hướng tâm và hạ tầng liên kết vùng đang mở rộng khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với các đô thị mới.

Khi thời gian tiếp cận giữa nơi ở và các trung tâm việc làm, dịch vụ được rút ngắn, lợi thế vị trí của khu vực lõi trung tâm có thể được phân bổ lại. Nhà ở vì thế có thêm dư địa phát triển tại những khu vực trước đây phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối đường bộ.

Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, hay TOD, cũng được kỳ vọng góp phần hình thành các cực phát triển mới. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định TOD có thể hỗ trợ mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Nguồn cung nhà ở có thể đa dạng hơn

Cùng với sự dịch chuyển về không gian, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng có khả năng thay đổi.

Theo nhận định từ chuyên gia, các sản phẩm bất động sản trong thời gian tới có xu hướng bám theo những trục giao thông trọng điểm, đồng thời tích hợp nhiều chức năng như nhà ở, văn phòng và bán lẻ tùy theo đặc điểm từng khu vực. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng được kỳ vọng gia tăng để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, khu vực trung tâm nhiều khả năng tiếp tục duy trì đặc điểm nguồn cung sơ cấp hạn chế. Hoạt động giao dịch tại đây chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, nơi hạ tầng và cộng đồng cư dân đã tương đối ổn định.

Ở chiều ngược lại, các khu vực ngoại vi và những cực đô thị mới có lợi thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn, đồng thời có điều kiện tích hợp thêm tiện ích và hạ tầng xã hội.

Không gian nhà ở Hà Nội vì vậy đang dần được mở rộng cùng với sự thay đổi của cấu trúc đô thị. Từ một thị trường tập trung chủ yếu quanh lõi trung tâm, nguồn cung mới đang phân bổ theo các hành lang giao thông và các cực tăng trưởng được hình thành trong quá trình phát triển đô thị đa trung tâm.