1. Khi nào được thừa kế quyền sử dụng đất?

Quyền sử dụng đất có thể được để lại cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Việc phân chia di sản phải xác định rõ những người có quyền hưởng di sản và phần quyền sử dụng đất mà mỗi người được nhận.

Trường hợp có di chúc hợp pháp, việc phân chia di sản được thực hiện theo nội dung di chúc, trừ những trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu không có di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc không bao quát toàn bộ di sản, phần đất liên quan có thể được chia theo pháp luật.

Về điều kiện thực hiện quyền thừa kế, Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền thừa kế quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và đồng thời yêu cầu thực hiện thủ tục đăng ký khi có biến động về quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất có thể được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Ảnh: Sưu tầm.

2. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm những gì?

Hồ sơ cần chuẩn bị phụ thuộc vào việc thừa kế đã được xác lập bằng văn bản nào. Với trường hợp đã có Giấy chứng nhận, bộ hồ sơ đăng ký biến động thông thường gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu hiện hành;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chẳng hạn văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản phân chia di sản theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ thuộc trường hợp được miễn, giảm nếu có;
• Văn bản ủy quyền nếu người nhận thừa kế thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Theo quy định hiện hành, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận còn phải nộp giấy tờ chứng minh việc nhận thừa kế theo pháp luật dân sự. Nghị định 101/2024 cũng quy định riêng về giấy tờ nhận thừa kế trong trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu có nhiều người cùng nhận thừa kế, hồ sơ cần thể hiện rõ phần quyền của từng người hoặc thỏa thuận của những người thừa kế về việc quản lý, sử dụng và đăng ký quyền đối với thửa đất.

Hồ sơ thừa kế đất gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền thừa kế. Ảnh: Sưu tầm.

3. Trình tự thủ tục sang tên đất thừa kế

Bước 1: Xác định người thừa kế và di sản

Trước hết cần xác định người để lại di sản có di chúc hay không, những người thuộc hàng thừa kế và quyền sử dụng đất có thuộc di sản được phép phân chia hay không.

Nếu có nhiều người cùng được hưởng di sản, các bên cần thống nhất việc phân chia. Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản là căn cứ quan trọng để thực hiện bước đăng ký biến động sau đó.

Bước 2: Lập văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản

Người thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản theo quy định của pháp luật dân sự. Với tài sản là quyền sử dụng đất, văn bản này là căn cứ để xác định người nhận quyền và phần quyền được hưởng.

Trường hợp có tranh chấp về di sản, việc xác lập quyền có thể phải căn cứ vào bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực của Tòa án thay vì chỉ dựa trên thỏa thuận giữa những người thừa kế.

Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản là căn cứ quan trọng khi làm thủ tục sang tên. Ảnh: Sưu tầm.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Sau khi có căn cứ xác lập quyền thừa kế, người nhận thừa kế thực hiện kê khai các khoản thuế, lệ phí liên quan theo trường hợp cụ thể.

Từ ngày 1/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thu nhập từ nhận thừa kế của cá nhân cư trú được tính thuế 10% trên phần giá trị tài sản vượt 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh. Tuy nhiên, pháp luật thuế có các trường hợp miễn đối với một số quan hệ thừa kế, nên không phải mọi trường hợp nhận đất thừa kế đều phải nộp thuế TNCN.

Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Người nhận thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai theo quy định hiện hành. Sau khi tiếp nhận, cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, cập nhật thông tin người sử dụng đất và thực hiện thủ tục cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận.

Theo cơ chế chính quyền địa phương hai cấp, Nghị định 151/2025 đã phân định lại thẩm quyền và quy trình giải quyết thủ tục đất đai. Đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động thông thường không quá 8 ngày làm việc, tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các khoảng thời gian phải xử lý theo quy định.

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn thành các bước kiểm tra hồ sơ và nghĩa vụ tài chính nếu có, cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế.

Trường hợp nhiều người cùng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận có thể ghi nhận quyền sử dụng chung theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Nếu những người thừa kế muốn mỗi người có phần đất riêng, việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai và quy định cụ thể của địa phương.

Người nhận thừa kế thực hiện đăng ký biến động để cập nhật quyền sử dụng đất. Ảnh: Sưu tầm.

3. Thừa kế quyền sử dụng đất phải nộp những khoản nào?

Chi phí khi sang tên đất thừa kế không giống nhau trong mọi trường hợp mà phụ thuộc vào quan hệ giữa người để lại di sản và người nhận, giá trị tài sản, địa phương và tình trạng hồ sơ.

Thuế thu nhập cá nhân đối với nhận thừa kế hiện được áp dụng ở mức 10% đối với phần giá trị vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh từ ngày 1/7/2026. Tuy nhiên, các trường hợp thuộc diện miễn theo pháp luật thuế không phải nộp khoản này.

Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất có mức thu thông thường 0,5%. Riêng nhà, đất nhận thừa kế giữa một số quan hệ thân nhân như vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu hoặc anh chị em ruột thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định.

Ngoài hai khoản trên, người nhận thừa kế có thể phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ và các khoản phí đo đạc nếu phát sinh. Mức thu cụ thể có thể khác nhau giữa các địa phương.

Nghĩa vụ tài chính khi nhận thừa kế phụ thuộc từng trường hợp và quan hệ giữa các bên. Ảnh: Sưu tầm.

4. Một số trường hợp cần lưu ý khi làm thủ tục thừa kế đất

Không phải hồ sơ thừa kế nào cũng có thể sang tên ngay. Nếu thửa đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc có vấn đề về giấy tờ, việc đăng ký quyền của người thừa kế có thể phát sinh thêm thủ tục.

Đặc biệt, cần phân biệt trường hợp người để lại di sản đã có Giấy chứng nhận với trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Với đất chưa có Giấy chứng nhận, hồ sơ chứng minh nguồn gốc và quyền nhận thừa kế có thể phải được xem xét cùng thủ tục đăng ký đất đai, thay vì chỉ thực hiện một bước sang tên.

Nếu có nhiều người thừa kế nhưng chỉ một người muốn đứng tên, cần có căn cứ pháp lý thể hiện việc những người có quyền liên quan đã thống nhất việc phân chia di sản. Không nên tự ý chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất sang tên một người khi chưa hoàn tất việc xác định và phân chia di sản.

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất không chỉ dừng ở việc xác định người được hưởng di sản mà còn phải hoàn tất đăng ký biến động để ghi nhận quyền sử dụng đất. Người thừa kế nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, kiểm tra pháp lý thửa đất và nghĩa vụ tài chính trước khi nộp hồ sơ. Với trường hợp có nhiều người thừa kế, đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc phát sinh tranh chấp, cần xác định rõ hướng xử lý trước khi thực hiện sang tên.