Không đăng ký biến động đất đai có thể bị phạt đến 3 triệu đồng

Từ ngày 31/8/2026, Nghị định số 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý là quy định xử phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai. Theo quy định mới, người thuộc các trường hợp phải đăng ký biến động theo Luật Đất đai nhưng không thực hiện có thể bị phạt tiền từ 2-3 triệu đồng.

Đăng ký biến động đất đai là thủ tục nhằm cập nhật những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính. Theo quy định của Luật Đất đai, nghĩa vụ này phát sinh trong nhiều trường hợp như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất và một số biến động khác theo quy định. Đối với một số trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động. Căn cứ xem xét việc thực hiện đúng thời hạn là thời điểm người dân nộp hồ sơ đăng ký, không phải thời điểm cơ quan có thẩm quyền hoàn tất giải quyết hồ sơ.

Như vậy, nếu người sử dụng đất chứng minh đã nộp hồ sơ trong thời hạn quy định, việc hồ sơ sau đó cần bổ sung hoặc hoàn thiện không đồng nghĩa với hành vi chậm đăng ký biến động. Ngược lại, trường hợp nộp hồ sơ quá thời hạn có thể bị xem xét xử phạt theo quy định.

Bổ sung trường hợp không áp dụng mức phạt do không đăng ký biến động

Nghị định 281/2026/NĐ-CP đồng thời làm rõ một trường hợp không áp dụng mức phạt từ 2-3 triệu đồng đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai. Cụ thể, quy định xử phạt trên không áp dụng đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai. Việc bổ sung ngoại lệ này giúp xác định rõ phạm vi áp dụng của hành vi vi phạm, tránh áp dụng cùng một mức xử phạt cho các trường hợp có bản chất pháp lý khác nhau.

Do đó, người sử dụng đất cần xác định chính xác trường hợp biến động của mình có thuộc diện bắt buộc phải đăng ký hay không, đồng thời lưu ý thời hạn thực hiện thủ tục để tránh phát sinh vi phạm hành chính.

Nhiều biện pháp khắc phục hậu quả mới được bổ sung

Bên cạnh mức phạt tiền, Nghị định 281/2026/NĐ-CP còn bổ sung một số biện pháp khắc phục hậu quả trong xử lý vi phạm hành chính về đất đai. Theo đó, tùy từng hành vi vi phạm, cá nhân, tổ chức có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; khôi phục hiện trạng mốc địa giới đơn vị hành chính; thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai hoặc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung và giấy tờ giả đã sử dụng.

Quy định mới cũng làm rõ việc xác định số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm. Khoản lợi phát sinh từ việc sử dụng đất sau vi phạm thuộc trường hợp phải xác định số lợi bất hợp pháp sẽ được xử lý, nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định. Trường hợp có nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất, việc xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Nghị định. Những khoản tiền người vi phạm đã nộp vào ngân sách nhà nước trước đó cũng được xem xét khấu trừ khi xác định nghĩa vụ phải thực hiện.

Vợ chồng chung quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân

Một điểm mới khác tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP liên quan đến trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ và chồng. Theo quy định mới, nếu hành vi vi phạm hành chính xảy ra trên đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, việc xử phạt được áp dụng như đối với một cá nhân. Quy định này góp phần làm rõ nguyên tắc xác định chủ thể và mức xử phạt trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, thay vì phát sinh cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng.

Tăng thẩm quyền xử phạt vi phạm đất đai của cấp xã

Từ ngày 31/8/2026, thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của một số cơ quan, chức danh cũng có sự điều chỉnh đáng chú ý. Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với một hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của cá nhân. Mức thẩm quyền này tăng mạnh so với mức 5 triệu đồng theo quy định trước khi được sửa đổi.

Nghị định cũng điều chỉnh thẩm quyền của nhiều chức danh thuộc cơ quan quản lý đất đai, đồng thời bổ sung quyền áp dụng các biện pháp xử lý như tịch thu giấy tờ giả, giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa hoặc làm sai lệch nội dung trong các trường hợp thuộc thẩm quyền. Việc điều chỉnh thẩm quyền xử phạt được đặt trong bối cảnh tổ chức và phân cấp quản lý đất đai có nhiều thay đổi, qua đó tăng khả năng xử lý vi phạm ngay tại cấp có thẩm quyền trực tiếp quản lý.

Người sử dụng đất cần lưu ý gì trước ngày 31/8/2026?

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Trước thời điểm này, người sử dụng đất nên rà soát các giao dịch, thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để xác định nghĩa vụ đăng ký biến động. Đặc biệt, với các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất thuộc diện phải đăng ký trong thời hạn luật định, người dân cần lưu ý thời điểm nộp hồ sơ. Việc chủ động hoàn thiện thủ tục không chỉ giúp thông tin trong hồ sơ địa chính được cập nhật chính xác mà còn hạn chế nguy cơ phát sinh xử phạt hành chính.

Trong trường hợp chưa xác định rõ biến động đất đai của mình có thuộc diện bắt buộc đăng ký hay không, người sử dụng đất nên kiểm tra quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có liên quan hoặc liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn theo từng hồ sơ cụ thể. Với những thay đổi bắt đầu áp dụng từ ngày 31/8/2026, việc nắm rõ nghĩa vụ đăng ký biến động và thực hiện thủ tục đúng thời hạn là nội dung người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý.

Nguồn: Sưu tầm