Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam: Phụ thuộc tín dụng ngân hàng và hạ tầng giao thông lạc hậu

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, thị trường bất động sản Việt Nam nổi lên như một trụ cột quan trọng với sức lan tỏa mạnh mẽ đến các ngành công nghiệp, xây dựng và tài chính. Tuy nhiên, theo các chuyên gia tại diễn đàn "Phát triển thị trường bất động sản – cú hích trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số" (sáng 26/9/2025), thị trường này vẫn đang "mắc kẹt" bởi hai điểm nghẽn chính: cơn khát vốn từ sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng và hệ thống hạ tầng giao thông chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa chóng mặt.

  Thị trường bất động sản Việt Nam quy mô 1.500 tỷ USD, khát vốn và nghẽn hạ tầng Quy mô khổng lồ của thị trường bất động sản Việt Nam: Gấp 3 lần GDP nhưng thiếu nguồn vốn đa dạng

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế nổi tiếng, bất động sản Việt Nam là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất, vượt trội so với nhiều lĩnh vực khác. Cụ thể:

• Giá trị vốn hóa thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm mốc khoảng 1.500 tỷ USD, tương đương gấp 3 lần GDP quốc gia.
• Tốc độ tăng giá nhà ở tại Hà Nội từ 2009–2019 đạt trung bình 12%/năm, cao hơn hẳn so với lạm phát và giá vàng.

Dù quy mô ấn tượng, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng, chiếm tới 25% tổng dư nợ tín dụng. Các kênh vốn thay thế như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu hay quỹ đầu tư nhà ở chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu. Ví dụ:

• Trái phiếu bất động sản chỉ chiếm 20-30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đóng góp khoảng 7% nhu cầu vốn của toàn ngành.

Để khắc phục, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cần đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản Việt Nam:

• Tăng cường minh bạch tài chính và áp dụng xếp hạng tín nhiệm cho doanh nghiệp bất động sản.
• Phát triển quỹ nhà ở và quỹ đồng sở hữu bất động sản, hỗ trợ người thu nhập trung bình/thấp.
• Khuyến khích mô hình tài chính mới để giảm phụ thuộc vào ngân hàng, hướng tới sự phát triển bền vững.

Đa dạng hóa nguồn vốn bất động sản Việt Nam để phát triển bền vững

Hạ tầng giao thông: "Khung xương" quyết định sự phát triển của bất động sản Việt Nam

Nếu nguồn vốn là "dòng máu" thì hạ tầng giao thông chính là "khung xương" định hình không gian đô thị. PGS.TS.KTS. Nguyễn Vũ Phương – Phó Giám đốc Học viện Chiến lược và Bồi dưỡng Cán bộ Xây dựng (Bộ Xây dựng) – khẳng định vai trò sống còn của hạ tầng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Thành tựu và thách thức trong phát triển hạ tầng giao thông Việt Nam

• Mạng lưới cao tốc tăng từ 90 km (2010) lên 1.700 km (2023), dự kiến đạt 5.000 km vào 2030.
• Các dự án lớn như metro Hà Nội/TP.HCM, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải đang thúc đẩy mô hình đô thị nén, đô thị 15 phút và phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng giao thông hàng năm lên tới 25-30 tỷ USD, trong khi nguồn lực còn hạn chế. Nhiều dự án đường sắt đô thị chậm tiến độ, đội vốn do vướng giải phóng mặt bằng. Đồng thời, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập:

• "Sốt đất ảo" do đầu cơ.
• Khu đô thị thiếu hạ tầng đồng bộ.
• Thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Bài học quốc tế: Gắn kết hạ tầng và bất động sản để phát triển bền vững

Kinh nghiệm từ các nước phát triển cho thấy cần tích hợp chặt chẽ hạ tầng giao thông và bất động sản:

• Hồng Kông: Mô hình "Đường sắt + Bất động sản" – doanh nghiệp metro phát triển dự án quanh ga, tái đầu tư hạ tầng.
• Singapore: Quy định 20-30% quỹ đất TOD dành cho nhà ở xã hội, giúp 80% dân số tiếp cận căn hộ giá rẻ gần MRT.
• Châu Âu: Mô hình "Đô thị 15 phút" giảm phụ thuộc ô tô, nâng cao giá trị bất động sản nhờ chất lượng sống.

Từ đó, PGS.TS.KTS. Nguyễn Vũ Phương đề xuất cho Việt Nam:

• Xây dựng chiến lược tổng thể, gắn TOD với nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.
• Áp dụng cơ chế thu hồi giá trị đất tăng thêm từ hạ tầng để tái đầu tư cộng đồng.
• Thí điểm "Đường sắt + Bất động sản" tại Hà Nội/TP.HCM, kết hợp quy hoạch vùng chức năng (FUA/FRA) để phân bổ hợp lý bất động sản đô thị, vệ tinh và sinh thái.

Kết luận: Vốn và hạ tầng – Đôi cánh cho sự bứt phá của bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam với quy mô 1.500 tỷ USD có tiềm năng trở thành động lực tăng trưởng kinh tế, nhưng chỉ khi khơi thông nguồn vốn đa dạng và đầu tư hạ tầng giao thông hiện đại. Một chiến lược đồng bộ, đảm bảo công bằng nhà ở, sẽ giúp tránh bong bóng giá và bất ổn, biến bất động sản thành trụ cột bền vững của nền kinh tế Việt Nam.